วันเสาร์ที่ 19 กุมภาพันธ์ พ.ศ. 2554

สัญญาซื้อขาย

สัญญาซื้อขาย
  1. ลักษณะทั่วไปของสัญญาซื้อขาย
  2. ทรัพย์สินที่ซื้อขาย
  3. ผู้มีอำนาจซื้อขายทรัพย์สิน
  4. แบบของสัญญาซื้อขาย
  5. ประเภทของสัญญาซื้อขาย
  6. การโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ซื้อขาย
  7. หน้าที่และความรับผิดชอบของผู้ขาย
  8. หน้าที่และความรับผิดชอบของผู้ซื้อ
มาตรา 453
                                อันว่าซื้อขายนั้น คือสัญญาซึ่งบุคคลฝ่ายหนึ่งเรียกว่าผู้ขาย โอนกรรมสิทธิ์แห่งทรัพย์สินให้แก่บุคคลอีกฝ่ายหนึ่งเรียกว่าผู้ซื้อ และผู้ซื้อตกลงว่าจะใช้ราคาทรัพย์สินนั้นให้แก่ผู้ขาย

*      ลักษณะทั่วไปของสัญญาซื้อขาย
1.      สัญญาซื้อขายมีคู่สัญญาสองฝ่าย
2.      สัญญาซื้อขายเป็นสัญญาต่างตอบแทน
3.      วัตถุประสงค์ของสัญญาซื้อขาย คือ การโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ซื้อขายแลกกับเงินตรา

*      ข้อสังเกต
1.      เงินตรา
2.      ราคาเป็นสาระสำคัญในการตกลงทำสัญญาซื้อขายกัน แต่การกำหนดราคาทำกันได้หลายวิธี
3.      การขายประกัน การซื้อตั๋วชมภาพยนตร์ การขายความลับ ฯลฯ
2. ทรัยพ์สินที่ซื้อขาย
*                      ทรัพย์สินทุกชนิด
n      ยกเว้นทรัยพ์นอกพาณิชย์
3. ผู้มีอำนาจซื้อขายทรัพย์สิน

*      ผู้มีอำนาจซื้อทรัพย์สิน è บุคคล


*      ผู้มีอำนาจขายทรัพย์สิน è เจ้าของกรรมสิทธิ์
หลักผู้รับโอนไม่มีสิทธิดีกว่าผู้โอน
4. แบบของสัญญาซื้อขาย

*      หลัก  การทำสัญญาซื้อขายไม่มีแบบ
*      ยกเว้น การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ หรือ สังหาริมทรัพย์ชนิดพิเศษ จะต้องทำสัญญาซื้อขายเป็นหนังสือ และจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นการซื้อขายจะตกเป็นโมฆะ (มาตรา 456)
*      ข้อสังเกต
n      คำว่า สัญญาซื้อขาย หรือ การซื้อขาย
หมายถึง
ก.      สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด
ข.      สัญญาซื้อขายมีเงื่อนไข
ค.      สัญญาซื้อขายมีเงื่อนเวลา
ข.      ข้อสังเกต
ก.      คำสั่ง สังหาริมทรัพย์ชนิดพิเศษ หมายถึง
ก.      เรือกำปั่น หรือ เรือ มีระวางหกตันขึ้นไป
ข.      เรือกลไฟ หรือ เรือยนต์มีระวางห้าตันขึ้นไป
ค.      แพ
ง.       สัตว์พาหนะ
จ.       ข้อสังเกต
ก.      สถานที่จดทะเบียน
ก.      ที่ดิน à สำนักงานที่ดิน
ข.      เรือ àกรมเจ้าท่า
ค.      แพ à อำเภอ, เขต
ง.       สัตว์พาหนะ à อำเภอ, เขต


*      หลักฐานสำหรับฟ้องร้องให้บังคับคดี ในสัญญาซื้อขาย
1.      สัญญาจะซื้อจะขาย
2.      คำมั่นจะซื้อ หรือคำมั่นจะขาย อสังหาริมทรัพย์ หรือ สังหาริมทรัพย์ชนิดพิเศษ
3.      สัญญาซื้อขายสังหาริมทรัพย์ (ชนิดธรรมดา) ซึ่งตกลงกันเป็นราคาตั้งแต่ ห้าร้อยบาท หรือกว่านั้นขึ้นไป
  1. จะต้องมีหลักฐานอย่างใดอย่างหนึ่ง ดังต่อไปนี้ จึงจะฟ้องร้องให้บังคับคดีต่อศาลได้
1.      หลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่ง อย่างใด ลงลายมือชื่อ ฝ่ายผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญ
2.      ได้วางประจำไว้ หรือ
3.      ได้ชำระหนี้บางส่วนแล้ว
  1. คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1651/ 2493
    1. ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินกันด้วยปากเปล่า และยังมิได้ชำระราคาที่ดินแก่กัน แต่ผู้ขายได้มอบที่ดินให้ผู้ซื้อเข้าครอบครองแล้ว ดังนี้ ถือว่าได้มีการชำระหนี้บางส่วนแล้ว ย่อมเป็นสัญญาจะซื้อขายถูกต้องตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 ผู้ซื้อฟ้องข้อบังคับให้โอนขายตามสัญญาได้
  2. ข้อสังเกต
1.      ที่ดินมือเปล่า
1.      เป็นที่ดินที่ยังไม่มี โฉนดที่ดิน
2.      แต่อาจมีหลักฐานอื่นๆได้ เช่น นส.3, นส.3 ก., สค.1, ใบเหยียบย่ำ เป็นที่ดินที่ไม่มีกรรมสิทธิ์
  เจ้าของมีเพียงสิทธิครอบครอง

*      ประเภทของสัญญาซื้อขาย
ก.      สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด
ข.      สัญญาซื้อขาย มีเงื่อนไข
ค.      สัญญาซื้อขาย มีเงื่อนเวลา
ง.       สัญญาจะซื้อจะขาย
จ.       คำมั่นจะซื้อ หรือ คำมั่นจะขาย
สัญญาซื้อขาย โดยทั่วไปแล้วจะหมายถึง
                สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด ซึ่งตัวบทกฎหมาย
  เรียกว่า สัญญาซื้อขายสำเร็จสมบูรณ์
            (มาตรา 455)
*      สัญญาซื้อขายสำเร็จบริบูรณ์ เมื่อใด
n      ไม่ใช่ เมื่อผู้ซื้อได้ชำระราคากันเรียบร้อยแล้ว
n      ไม่ใช่ เมื่อผู้ขายได้ส่งมอบทรัพย์สินแก่ผู้ซื้อแล้ว
n      แต่หมายถึง เมื่อคู่สัญญาได้ตกลงกันได้เป็นที่เรียบร้อยแล้ว
*      คู่สัญญาตกลงซื้อขายกันได้เรียบร้อยเมื่อใด สัญญาซื้อขายก็สำเร็จบริบูรณ์ หรือ เสร็จเด็ดขาดเมื่อนั้น
n      การโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน
n      การส่งมอบทรัพย์สินแก่ผู้ซื้อ
n      การชำระราคาแก่ผู้ขาย เป็นเพียงหนี้อันเกิดขึ้นแก่คู่สัญญาที่ได้ตกลงซื้อขายทรัพย์สินกัน ไม่ใช่เป็นความสำเร็จบริบูรณ์ หรือ เสร็จเด็ดขาดของการซื้อขาย
*      สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด/ สัญญาซื้อขายสำเร็จบริบูรณ์ หมายถึง
n      สัญญาที่ซื้อขายที่คู่สัญญาได้ทำการตกลงซื้อขายกันได้เรียบร้อยแล้ว ไม่มีเรื่องอะไรที่คู่สัญญาจะต้องตกลงกันอีกแล้ว
*      สัญญาซื้อขายมีเงื่อนไข หมายถึง
n      สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดที่คู่สัญญาได้ตกลงกันว่ากรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ซื้อขายกันนั้นยังไม่โอนไปยังผู้ซื้อจนกว่าการจะเป็นไปตามเงื่อนไข
*      สัญญาซื้อขายมีเงื่อนเวลา หมายถึง
n      สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดที่คู่สัญญาได้ตกลงกันว่ากรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ซื้อขายกันนั้น ยังไม่โอนไปยังผู้ซื้อจนกว่าจะถึงกำหนดเวลาที่ได้ตกลงกันแล้ว
*      เงื่อนไข หมายถึง
n      เหตุการณ์ในอนาคตที่ไม่แน่นอนว่าจะเกิดขึ้น หรือไม่
*      เงื่อนเวลา หมายถึง
n      เหตุการณ์ในอนาคต ซึ่งจะต้องเกิดขึ้น หรือถึงกำหนดอย่างแน่นอน
*      สัญญาจะซื้อจะขาย หมายถึง
n      สัญญาซื้อขายที่คู่สัญญาตกลงกันว่าจะไปทำการซื้อขายให้ถูกต้องตามแบบที่กฎหมายกำหนดในวันข้างหน้า
*      ทำสัญญาซื้อขายให้ถูกต้องตามแบบที่กฎหมายกำหนด หมายถึง
n      จะไปทำสัญญาเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงาน
*      สัญญาจะซื้อจะขาย จึงเกิดขึ้นได้กับการซื้อขาย
1.      อสังหาริมทรัพย์
2.      สังหาริมทรัพย์ชนิดพิเศษ
*      ข้อสังเกต:
            สังหาริมทรัพย์ชนิดธรรมดา จะทำสัญญาจะซื้อจะขายไม่ได้ (การซื้อขายสังหาริมทรัพย์ชนิดธรรมดา ตกเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดเท่านั้น)
*      คำมั่นจะซื้อ คำมั่นจะขาย
n      เป็นการแสดงเจตนาฝ่ายเดียวของคู่สัญญาว่าจะซื้อ หรือจะขายทรัพย์สินอย่างใดในราคาที่แน่นอน
n      ซึ่งทำให้ผู้ให้คำมั่นต้องผูกพันอยู่กับคำมั่นนั้น แต่เพียงฝ่ายเดียว
*      คำมั่นจะซื้อ คำมั่นจะขาย
n      คำมั่นที่มีกำหนดเวลาให้บอกกล่าวตกลง
n      คำมั่นที่ไม่มีกำหนดเวลาให้บอกกล่าวตกลง
*      ข้อสังเกตเกี่ยวกับคำมั่น
1.      คำมั่นไม่ใช่สัญญา à เป็นเพียงนิติกรรมฝ่ายเดียว
2.      คำมั่นเป็นคำเสนอประเภทหนึ่ง โดยมีลักษณะที่มั่นคงแน่นอนกว่าคำเสนอ จึงมีลักษณะเหมือนคำเสนอบวกกับคำรับรอง
  1. ตัวอย่างคำมั่นจะขาย
                                                ถ้าท่านประสงค์จะซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 1340 นี้เมื่อใด ข้าพเจ้ายินดีจะขายให้ในราคา สองล้านบาทถ้วน
                                                                                                                หนึ่ง
*      ตัวอย่างคำเสนอจะขาย         
                                                ข้าพเจ้ามีความประสงค์จะขายที่ดิน โฉนดเลขที่ 1340 นี้ ในราคาสองล้านบาทถ้วน
                                                                                                                หนึ่ง

ไม่มีความคิดเห็น:

แสดงความคิดเห็น

แสดงความคิดเห็น